这两天，有消息称，位于南通高铁新城板块的卓越华耀时代，新房价格降至“5字头”。（网传信息仅供参考，实际以开发商发布为准）

▲图源网络

查询发现，该项目2020年首开时，小高层均价约1.7万/㎡，高层均价约1.5万/㎡，对比来看目前跌幅已超60%。

并且，该项目当初拿地楼面价近7000元/㎡，目前已是“面包价低于面粉价”，可以说开发商是“卖一套亏一套”。

此外，华耀时代还有32套法拍房将于本月底拍卖，建面约105㎡起拍价约50万，建面约117㎡起拍价约56万，部分起拍单价甚至不到4800元/㎡。

信息显示，这些法拍房都登记在开发商南通卓凡房地产开发有限公司名下，被法拍原因为建设工程合同纠纷。

二手房方面，目前虽然挂牌价在1万/㎡以上，但成交价已跌破6000元/㎡，当初高价买入的业主，如今资产缩水超百万。

时间拉回2020年6月，卓越豪掷约10.6亿元拿下平潮R2020-012地块，成交地价15210元/㎡，楼面价6914元/㎡，溢价率约13%。

拿地仅6个月便火速开盘，小高层约1.7万/㎡，高层约1.5万/㎡，据说首开476套房源10秒全线飘红，劲销8.5亿元！

随后又在2021年3月、2021年5月两次加推，价格持续上涨，但依旧保持高热度。

在华耀时代热销的这半年内，平潮板块成功诞生了2宗“万元地”，也就是后来的璟宸府和潮启未来，龙湖、融创、弘阳、通州建总等资本纷纷入局。

房价的上涨给了开发商高价拿地的勇气，楼面价的破万又进一步推动了房价飙升。彼时的平潮板块一片狂欢，开发商、购房者、投资客全部信心满满。

然而，从2021下半年开始，大环境急转直下，这个缺乏人口导入、产业配套和公共服务支撑的概念板块，自然首当其冲。

拿地楼面价9065元/㎡的弘阳大唐时光峯汇，至今小区内还有三栋“烂尾楼”，项目首开价约1.7万/㎡，目前二手房成交价仅“6字头”。

拿地楼面价10770元/㎡的融创盛和潮启未来，首开价高层约1.6万/㎡，小高层约1.8万/㎡，目前新房售价跌至约1万/㎡，二手房未有成交。

至于拿地楼面价高达10005元/㎡的龙湖弘阳璟宸府，目前已经彻底“烂尾”……

从“有望迈入2万时代”到“全面跌破万元大关”，不过也就四、五年，更严峻的是，目前即便大幅降价也去化艰难。

据「新知南通研究院」大数据显示，2020年至今，平潮板块先后出让了10宗涉宅地块，共计出让土地面积近56万方，卖地收入超93亿元。

相比通州其他乡镇板块，平潮近五年土地出让量遥遥领先，甚至比通州城区的南山湖板块、银河板块也要多出不少。即便2021年下半年开始板块热度骤降，也未能减缓卖地的步伐。

只是，从2021年下半年至今出让的6宗地块，目前仅1宗入市，即由蓝城代建的桂语兰庭，剩下5宗都还未发声，其中R2021-019地块出让至今已近四年。

这5宗未入市地块，拿地楼面价在8000-9000元/㎡左右，面对当前平潮板块不到万元的房价，这些地块要如何打造产品，才能避免陷入“开发即亏损”的困境？

从狂欢到幻灭，有这样经历的不止平潮一处，金沙湾、苏锡通亦然。当资本退潮，需要思考的不只是房价的涨跌，而是如何构建可持续的城市发展模式。资产的大幅缩水，既是对过往发展模式的清算，也是对未来路径的警示。